为什么就算你一辈子都不打算买房，也一定要关注房价，为什么中国的楼市，被称为政策市，城市的房子可以随便卖，农村的宅基地为什么不让随便交易？有人可能要说了，这些问题关我月薪三千什么事，我自己的温饱都没解决呢，还去考虑这些国家大事，那不是吃饱了撑的吗？听上去有道理，但你想过没有，你能赚到的每一分钱，你住在哪里，能不能找到好工作，甚至你每天骑过的每一条马路，经过的每一个车站，背后都是一场政治经济学的游戏，这个游戏当中有一条主线，那就是国家政策的变迁。
过去我也天真地以为，什么国家政策啊，不就是一堆看似高大上，又听不懂的术语吗？这能跟普通人有什么关系，可如果你对一些问题研究得足够深，就会惊奇地发现，普通人生活的所有内容，社会发展的趋势全都在国家的文件里被写的明明白白。
今天这条内容很重要，我将从历史现在和未来三个角度来解读，国家政策是如何影响房价的以及背后的经济逻辑。看懂今天内容的，就能读懂中国经济的绝大多数现象，找到普通人想要的财富密码和时代红利，稳稳超过90%普通人。
提起80年代，大家脑子里就会出现一幅年代感十足的画面，改革开放的春风吹遍了华夏大地，年轻人开始烫头，穿花衬衫和喇叭裤，到处都是生机勃勃的样子。很多人都以为，当时冲在最前面、赚得盆满钵满的，是那些下海经商的个体户，是那些敢闯敢拼的老板们，其实你们都想错了，当时最先玩得溜、最会搞钱的，其实是地方政府和乡镇企业。
80年代末、90年代初，全国各地的乡镇企业像雨后春笋一样冒出来，村村有工厂，镇镇有企业，那种热火朝天的劲头，现在想起来都让人热血沸腾。为啥会出现这种情况？不是因为当时的人有多会做生意，核心原因，是当时的税收政策变了，给了地方政府足够的动力去搞钱。
在改革开放之前，国家的央地财政模式叫做“统收统支”。说白了，就是全国各省、各市、各县赚的钱，不管是工厂的利润，还是各种税收，都得先乖乖交到中央手里，相当于家里所有孩子赚的钱，都交给爸爸统一保管，然后再由爸爸统一进行分配。那时候，地方政府根本没有积极性，反正赚多赚少都得交上去，自己留不下多少，干得多和干得少结果都一样，那可不就是当一天和尚撞一天钟，混日子呗，谁还愿意费心思搞发展、搞生产？
这样下去不行啊，大家都没干劲，经济怎么发展？于是从80年代开始，国家就搞了一个新的财政模式，叫做“财政包干”。这个模式说起来也简单，这就好比，你每个月工资到手，你老婆只跟你要1000块钱的生活费，剩下的钱，你想怎么花、给谁花，她一概不管，全由你自己说了算。
以前赚的钱全得上交，现在剩下的全是自己的，换做是你，你能不拼命搞钱吗？当时的地方政府也是一样，一下子从以前的“混日子”模式，直接切换到“搞钱狂魔”模式。从南到北，从东到西，各级地方政府都在疯狂开办企业、建工厂，以前的衙门官员，摇身一变，成了“CEO”，那时候的县长、市长，个个都是招商局局长，恨不得自己亲自下场跑业务。
也正是因为这个财政包干政策，地方政府的积极性被彻底激发出来了，乡镇企业遍地开花，工业生产突飞猛进，这才有了八九十年代经济发展的奇迹，才有了后来的“中国制造”崛起的基础。
但是，凡事都有两面性，随着地方政府赚的钱越来越多，问题也慢慢出现了。到了90年代初，中央每年从地方收上来的财政收入，只占全国财政总收入的22%，一个管了十几亿人口的大家长，口袋里的钱竟然还不到全国的三分之一，却要负责全国的大基建、国防、教育、医疗这些大事，要养活全国的公务员、军人，口袋里没钱，怎么干？
所以，到了1994年，国家不得不进行一次重大的税收改革——分税制改革，这也是中国房价上涨的第一个关键转折点。
分税制，简单来说，就是把全国的税收分成了三部分：中央税、地方税、中央和地方共享税。
哪些是中央税呢？就是那些收入多、稳定性强的税种，比如关税、消费税、中央企业的所得税，这些税全归中央，地方一分钱都拿不到。哪些是地方税呢？就是那些收入相对少、比较零散的税种，比如房产税、印花税、地方企业的所得税，这些税全归地方。还有一部分是共享税，比如增值税，以前是中央拿75%，地方拿25%，后来调整过比例，但核心还是中央拿大头、地方拿小头。
这样一来，地方政府的收入就被大大压缩了。以前财政包干的时候，赚多少能留多少，现在大部分税收都要交给中央，自己手里剩下的钱，根本不够用。可地方政府的责任一点都没少，还要负责当地的教育、医疗、基础设施建设、城市管理，还要给当地的公务员发工资、给事业单位拨款，当时很多地方政府都陷入了“巧妇难为无米之炊”的困境，该怎么办？于是，地方政府开始绞尽脑汁想办法，找新的赚钱门路。就在这个时候，房地产市场被推到了台前，成为了地方政府的“救命稻草”。
80年代的时候，地方政府赚钱靠的是办企业、办工厂，靠税收；分税制改革后，地方政府的主要收入来源，就变成了“卖地”，也就是我们常说的“土地财政”。为啥卖地能成为地方政府的主要收入？因为卖地来钱快、来钱多，而且操作简单，只要把城市里的土地卖给开发商，就能一次性拿到巨额的土地出让金，简直就是躺赚。
地方政府要想让地卖出高价，就得让城市变得更值钱；城市要想变得更值钱，就得有产业、有配套，比如建学校、建医院、建公园、修马路、通地铁。只有这些配套设施完善了，开发商才愿意花高价买地，老百姓才愿意花高价买房。而建这些配套设施、引入产业，都需要大量的钱，这些钱从哪里来？还是两个字——卖地！你看，这就形成了一个完美的闭环：卖地赚钱→建配套、引产业→城市升值→土地涨价→再卖地、赚更多的钱。就是这个闭环，催生出了过去几十年咱们国家波澜壮阔的城市化进程，也让房价一路水涨船高。
开发商买地也需要很多钱啊，他们哪来那么多钱？1997 年，建设部和中国人民银行联合下发了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估工作的通知》，随后《城市房地产抵押管理办法》正式出台，明确允许开发商抵押土地向银行借款，再用借来的钱去开发房产。这个政策，就是我们现在熟悉的“土地金融”，直接给房地产市场注入了大量的金融活水，彻底盘活了整个房地产市场。
1998年，全国商品房平均售价只有2063元/平方米，一线城市也才几千块钱一平米，比如上海的平均房价大概是3000多块钱，北京也差不多。而到了2023年，全国商品房平均售价已经涨到了10588元/平方米，一线城市的房价更是突破了几万、十几万一平米，北京、上海、深圳的核心区域，房价甚至达到了20万一平米以上。
你看，房地产的发展就是在税收制度的变化当中拉开帷幕，又在金融配套政策落地后达到高潮，这就是“政策市”最典型的体现。中国的房价，从来都不是自发上涨的，而是被国家政策一步步推上去的，从80年代的财政包干，到90年代的分税制改革，再到土地抵押政策、住房制度改革，每一次政策的调整，都影响着房价的走势，每一份文件的出台，都在塑造着中国的房地产市场。
那么问题来了，过去几十年，房价一路上涨，可为什么这几年，楼市进入了调整周期？未来，房价还会继续涨吗？还会重回巅峰吗？
首先，我们必须要明确一点：房地产行业仍然很重要，它依然是中国经济的重要支柱之一，不会被抛弃。因为房地产涉及到上下游太多的产业，比如建筑、建材、家电、家具、装修，还涉及到银行的信贷、地方政府的收入，关系到无数人的就业和生计。如果房地产行业出了问题，整个经济都会受到很大的影响。
但是，房地产行业的位置已经变了，它不再是中国经济的“引擎”，不再是拉动经济增长的主要动力，而是变成了“社会稳定器”。什么意思呢？就是国家不再追求房价快速上涨，不再依靠房地产来拉动经济增长，而是希望房地产市场稳定发展，房价平稳运行，既不让房价大涨，也不让房价大跌，避免出现系统性的金融风险，保障老百姓的住房需求。
最近这几年，国家出台了一系列政策，来调控房地产市场，比如“房住不炒”的定位，限购、限贷、限售政策，还有“三道红线”政策，规范开发商的融资行为，防止开发商过度负债。这些政策的目的，就是为了让房地产市场回归理性，稳定房价，保障老百姓的基本住房需求。
与此同时，国家也在大力培育新兴支柱产业，逐步替代房地产的作用，推动中国经济高质量发展。比如刚刚召开的2026年两会，在《政府工作报告》中，第一次把集成电路、航空航天、生物医药、低空经济，作为国家的新兴支柱性产业，明确要加大投入，大力扶持。从政策的字里行间就可以读出来，国家的支柱产业，正在发生根本性的改变，从过去的房地产、传统制造业，转向了科技创新产业。
理解了这一点，你就能看懂当前的很多问题：为什么学区房概念在降温？因为教育“卷”的方向要变。为什么各大城市都在拼命抢高科技企业和人才？因为那才是未来城市的“地价”和“税收”保障。为什么高考志愿填报，计算机、电子信息、航空航天成了大热门？因为个人的奋斗必须融入历史的进程才能事半功倍。
那么，对于我们普通人来说，财富密码和时代红利在哪里呢？我就说三点粗浅的建议：第一，看政策导向。国家文件里反复提的词，就是钱要流到的地方。第二，提升技能，想得多不如落地执行，学点硬技术，比啥都强。第三，关注产业链。不仅仅是核心产业，配套服务也有肉吃。比如低空经济，你不一定会造无人机，但你会修无人机，那也是香饽饽。
社会经济的发展，从来都不是无序的，而是被国家的制度文件、政策法规所塑造的。每一份文件的下发，每一个政策的制定，影响的都不是某个行业、某个企业，而是我们普通人生活的方方面面，影响着我们的工作、我们的收入、我们的财富，甚至影响着我们的未来。
80年代，国家鼓励改革开放、鼓励办企业，那些敢下海经商吃螃蟹的人，抓住了政策红利，赚走了第一桶金；90年代，国家实行分税制改革，推动房地产发展，那些敢买房、敢投资房地产的人，抓住了红利，实现了财富增值；现在，国家鼓励科技创新，扶持新兴产业，那些敢投身新兴产业、敢在科技创新浪潮中冲浪的人，就是时代的弄潮儿。
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